房屋租賃合同糾紛案—代理詞

代理詞

審判長、審判員、陪審員：

湖南天恒健律師事務(wù)所接受本案被告趙正魁的委托指派我們參加今天的開庭審理活動(dòng)，通過剛剛進(jìn)行的庭審及我們開庭前得調(diào)查，現(xiàn)就本案發(fā)表如下代理意見：

一、原告歪曲案件事實(shí)，雙方最后結(jié)算后，被告不存在拖房屋租金情況。

原告方在訴狀中稱被告違背合同及法律的規(guī)定拖欠房租，并經(jīng)多次催討未果，實(shí)際上原告陳述不符合實(shí)際情況。2006年10月28日雙方簽訂房屋租賃合同。合同期限為10年，雙方僅明確約定了前三年每年按1.5萬的標(biāo)準(zhǔn)交付年房租，其后每年協(xié)商確定。后來雙方口頭協(xié)商一致將年房租1.5萬元漲至2萬元。至此被告一直支付房租，雙方也多次對房租款進(jìn)行結(jié)算。2010年10月31日雙方最后一次協(xié)商結(jié)算房租款后，明確了被告只欠原告方6000元。重要的是雙方其后也約定好這6000元在2011年的元月支付給原告方。可被告在2011年元月準(zhǔn)備將之前約定的6000元房租支付給原告沈石林時(shí)，原告沈石林卻要求將以后的年房租從2萬元漲到3.6萬元，否則拒絕收取之前約定好的6000元房租和新產(chǎn)生的房租。

被告認(rèn)為原告方單方面將房租漲價(jià)的行為不符合房屋租賃合同中第三、2條“未確定的年價(jià)，逐年協(xié)商一次”的約定，也不符合《合同法》第61、62條的相關(guān)規(guī)定。同時(shí)原告沈石林以被告同意漲價(jià)為條件，否則原告拒收之前已經(jīng)約定好的6000元房租的行為也違背了合同法中誠實(shí)信用原則。因此被告未能將房租支付給原告沈石林，系由原告沈石林自身惡意拒絕收取房租而造成。即實(shí)際情況是被告方不存在拖欠原告方房租的事實(shí)。

二、被告不存在擅自轉(zhuǎn)租的情況，原告知曉被告將房屋用于招待所經(jīng)營的事實(shí)。

1、被告承租的房屋是原告沈石林及其家人所有的安置房二、三、五、六層，而原告一家則住該安置房的四樓。從2006年10月28日雙方簽訂房屋租賃合同開始，被告就一直將承租的房屋用于招待所經(jīng)營。截止到目前在長達(dá)四年多的時(shí)間里，原告及其家人與被告經(jīng)營的招待所就在同一安置房內(nèi)，原告對于被告將租賃房屋經(jīng)營招待所是早已經(jīng)知曉的。同時(shí)在2008年被告為便于經(jīng)營招待所，對房屋進(jìn)行過改造，原告沈石林當(dāng)時(shí)還在場親自指揮并減免了部分的房租。在這四年多的時(shí)間原告方對被告將房屋轉(zhuǎn)租的行為未提出任何的異議，應(yīng)視同認(rèn)可。

2、被告辦理過招待所營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營范圍是承租房屋的三樓。根據(jù)我國法律、法規(guī)規(guī)定，辦理營業(yè)執(zhí)照是必須提供營業(yè)場所的產(chǎn)權(quán)證明的。為此，被告曾說明情況向原告沈石林要過房產(chǎn)證明，由此也可知道原告沈石林對于被告開辦招待所是明知的。

3、被告曾將房屋轉(zhuǎn)租其人開立網(wǎng)吧。根據(jù)我國法律規(guī)定，開立網(wǎng)吧同樣必須提供經(jīng)營場所的的房產(chǎn)證明。同時(shí)“九州網(wǎng)吧”開張營業(yè)及懸掛了網(wǎng)吧宣傳畫等標(biāo)志，原告方作為居住的同一安置樓內(nèi)的住戶是不可能不知道的。更重要的是原告方曾經(jīng)還為被告方介紹過租客，來租賃被告承租房屋的二樓、五樓等層（并非三樓招待所）。對此可進(jìn)一步推論出原告方對于被告將承租的房屋實(shí)際用于招待所經(jīng)營的事實(shí)。

綜上，原告對于被告將所承租的房屋全部用于招待所經(jīng)營是明知的，而在長達(dá)四年的時(shí)間內(nèi)并未提出任何異議，根據(jù)最高法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，可以推出原告對于被告的轉(zhuǎn)租行為是予以認(rèn)可的。

三、原告歪曲事實(shí)、嚴(yán)重干擾被告經(jīng)營只是為了將房屋另行出租獲取更高的租金，其實(shí)質(zhì)是嚴(yán)重違約。

根據(jù)雙方的租賃合同和2010年10月28日的結(jié)算單來看，實(shí)際上截止到2010年年底被告只欠原告6000元得房租未付，同時(shí)雙方還進(jìn)一步約定了該房租在2011年元月支付。但被告在2011年元月依約向原告支付該房租時(shí)，原告并單方面提出收回租賃房屋中的第六層自用，并要求將合同年租金從元增加到元，否則原告卻拒絕收取該6000元欠款。原告的要求實(shí)際減少了出租房屋的層數(shù)，而卻又要增加合同的總租金。如果按照此條件，那么合同雙方的權(quán)利義務(wù)將嚴(yán)重失衡。被告對此提出異議，雙方因此而產(chǎn)生了糾紛。

根據(jù)合同法第61條的規(guī)定，在合同內(nèi)容未做具體約定時(shí)，應(yīng)先行由雙方協(xié)商，如協(xié)商不成再根據(jù)合同條款和習(xí)慣來確實(shí)。最后如果仍然無法確定時(shí)，則可以根據(jù)合同法第62條的規(guī)定來推定合同內(nèi)容。根據(jù)合同法第62條和本案實(shí)際情況，對于租賃合同中未約定的年租金標(biāo)準(zhǔn)的期限應(yīng)參考同等地段的房租租賃市場情況來確定租金標(biāo)準(zhǔn)，而不是由原告單方面就確定房屋租金。原告為了單方面提高租金而拒收被告交付的房租，違背了合同的誠實(shí)信用原則。現(xiàn)原告向法院提起訴訟，只不過是希望用訴訟的合法方式來掩飾其嚴(yán)重違約的行為。

綜上，原告的訴訟請求缺乏事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，現(xiàn)依法請求法院駁回原告的訴訟請求。

代理人：

2011年7月15日